Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM của CBRE Việt Nam cho biết, trong quý I/2021, phân khúc trung cấp chiếm 41% nguồn cung nhà ở, có xu hướng giảm nhiệt so với các năm trước chiếm 55-60% tổng nguồn cung.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng sang đang có rổ hàng khá lớn xếp thứ hai thị trường, chiếm 39% tổng nguồn cung. Phân khúc cao cấp chiếm 20% và không có dự án căn hộ bình dân nào được chào bán trong quý vừa qua. Nếu tính gộp nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang, hai loại nhà có giá đắt đỏ này chiếm 59% rổ hàng, dẫn dắt toàn thị trường nhà ở TP HCM.
Theo tiêu chí phân hạng căn hộ của CBRE, chung cư hạng sang là các dự án có giá bán sơ cấp bình quân trên 4.000 USD một m2, nhà cao cấp dao động 2.000-4.000 USD một m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT). Căn hộ trung cấp thường rơi vào nhóm dự án có giá chào bán lần đầu 1.000-2.000 USD một m2 và căn hộ bình dân thường được định vị dưới 1.000 USD một m2.
Tuy nhiên, diễn biến thực tế thị trường nhà ở đầu năm 2021 đang khan hiếm căn hộ bình dân (không có dự án nào mở bán) và căn hộ trung cấp đang tăng giá nhanh, trong khi mức giá chào bán của các dự án nhà hạng sang hiện hữu trên thị trường cũng vọt lên đáng kể.
Trong quý đầu năm 2021, giá bán bình quân căn hộ hạng sang đạt 6.898 USD mỗi m2, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ cao cấp có giá chào bán bình quân 2.519 USD một m2, ít biến động và nhà trung cấp ghi nhận giá bán 1.499 USD một m2, tăng 6,4% so với 12 tháng qua.
Trao đổi với VnExpress, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á nhận xét, rổ hàng căn hộ hạng sang đang phình to đến mức chiếm 39%, nằm trong nhóm dẫn dắt thị trường TP HCM là điều cần thận trọng. Diễn biến này không đại diện cho một thị trường nhà ở phát triển bền vững.
Theo ông Hạnh, trong khi các thập kỷ trước, tỷ trọng căn hộ hạng sang được nhiều chuyên gia bất động sản khuyến nghị chỉ nên chiếm 1-2% tổng nguồn cung toàn thị trường là ở mức an toàn và hợp lý. Vì vậy, với tỷ trọng căn hộ hạng sang rất cao như hiện nay, thị trường đang có xu hướng nhắm đến khách hàng thuộc giới nhà giàu hoặc siêu giàu. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân, còn gọi là nhà giá rẻ có tỷ trọng 0%, đang dần biến khỏi thị trường cũng là điểm đáng quan ngại. Bởi lẽ, đây chính là nguồn cầu nhà ở lớn nhất thị trường nhưng đang bị bỏ quên.
Hồi tháng 1/2021, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng cảnh báo thị trường đang thừa nguồn cung nhà giá cao và thiếu hụt căn hộ bình dân (giá rẻ). Điều này đang khiến thị trường nhà ở phát triển lệch pha cung cầu và cần được báo động.
Theo ông Châu, việc thừa nhà cao cấp, thiếu nhà giá rẻ ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, thấp trong đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Đồng thời, hệ lụy đáng quan ngại hơn là biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở giá cao trên thị trường đầu tư và đầu cơ. Hiện tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc nhà cao cấp và hạng sang chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%, là dấu hiệu cảnh báo vì đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường.
Hiện phía CBRE chưa đưa ra cảnh báo gì về tỷ trọng căn hộ hạng sang và cao cấp đang dẫn dắt thị trường nhà ở TP HCM. Theo dữ liệu của đơn vị này, quý I/2021 toàn thành phố có 2.624 căn hộ được tiêu thụ, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới trên thị trường trung bình 80%, vẫn ở mức khả quan. Thị trường đã hấp thụ dần lượng nguồn cung được chào bán tại phân khúc cao cấp trong năm 2020. Lượng hàng tồn kho tại phân khúc này giảm 16% so với quý IV/2020.
