Thời hạn sở hữu nhà chung cư (NCC) đang gây tranh luận trên nhiều diễn đàn, hội thảo về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) mà Bộ Xây dựng đang chủ trì soạn thảo. Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của QH, nói: “Dự thảo Luật Nhà ở lần này cần phải quy định đa dạng hóa nhiều phương án về thời hạn sở hữu NCC, tôn trọng thỏa thuận dân sự, mục tiêu là bảo đảm tốt nhất quyền tài sản của người sử dụng chung cư, theo nguyên tắc thị trường”.
Bảo vệ quyền tài sản của người dân
.Phóng viên:Thưa ông, theo Bộ Xây dựng thì mục đích của quy định thời hạn sở hữu NCC là do “thời gian qua việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại NCC tại các địa phương, nhất là hai TP lớn là Hà Nội, TP.HCM rất chậm, còn gặp nhiều khó khăn...”. Quan điểm của ông như thế nào?
+ Ông Phan Đức Hiếu: Trước hết, tôi nhất trí với ban soạn thảo, Chính phủ rằng dự thảo luật lần này cần thiết phải góp phần giải quyết tốt hơn vấn đề cải tạo, xây dựng lại NCC cũ. Làm tốt điều này là góp phần tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở tốt hơn.
Tuy nhiên, sẽ không hợp lý nếu dự thảo luật chỉ đặt mục tiêu là xử lý, tạo thuận lợi hơn cho “cải tạo chung cư cũ” do thực tế gặp khó khăn. Đây chỉ nên coi là một trong nhiều mục tiêu cần tháo gỡ bởi khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại NCC cũ do nhiều nguyên nhân, trong đó có một phần do quy định tại Luật Nhà ở 2014 về thời hạn sở hữu chung cư.
Trong văn bản góp ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng phân tích quyền sở hữu NCC gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài không gây ra những khó khăn, vướng mắc cho công tác cải tạo NCC cũ. Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng khó khăn cải tạo, phá dỡ, xây lại chung cư cũ là do chưa có đầy đủ cơ chế, chính sách phù hợp.
Cơ quan quản lý chưa có cơ chế đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư tốt hơn cho các chủ sở hữu.
Đến khi Nghị định 69 năm 2021 về cải tạo, xây dựng lại NCC được ban hành mới quy định tương đối đầy đủ các cơ chế, chính sách có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn. Trên thực tế, các địa phương chỉ mới áp dụng nghị định này từ ngày 1-9-2021 nên cần tiếp tục thực hiện để phát huy hiệu quả tốt hơn.
Tôi cho rằng việc thể chế hóa quy định về thời hạn sở hữu NCC cần phải được tính toán trên cơ sở mục tiêu và nguyên tắc là phải bảo vệ tốt nhất quyền tài sản của người dân theo hiến pháp và tôn trọng quyền thỏa thuận dân sự giữa các bên.
. Trong dự luật có quy định thời hạn sử dụng NCC được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế NCC theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Đây có phải là phương án tốt nhất không?
+ Theo tôi, còn có nhiều phương án khác cần được cân nhắc. Nếu gắn với thời hạn quyền sử dụng đất thì có hai cách xác định thời hạn sở hữu NCC là không xác định thời hạn (quyền sử dụng đất là lâu dài) và có thời hạn được xác định bằng thời hạn quyền sử dụng đất xây dựng chung cư đó.
Nếu theo nguyên tắc thị trường thì thời hạn sở hữu còn có thể được xác định là một khoảng thời gian cụ thể theo thỏa thuận giữa các bên. Tất nhiên thời hạn này không vượt quá thời gian quyền sử dụng đất.
Phương án này dựa trên nguyên tắc thị trường, nguyên lý tôn trọng quyền tự do định đoạt, thỏa thuận của các bên là nhà đầu tư và người mua NCC. Chẳng hạn, nếu chung cư đó có quyền sử dụng đất là 50 năm, người mua và chủ đầu tư có thể thỏa thuận thời hạn mua 49 năm, thậm chí 10 năm hoặc một thời gian khác. Ngay cả trong trường hợp quyền sử dụng đất là lâu dài thì người mua và chủ đầu tư cũng có thể thỏa thuận mua chung cư có thời hạn.
. Theo ông, phương án nào là tối ưu và chúng ta có nên kết hợp các phương án với nhau?
+ So sánh về tính khả thi, rõ ràng, hợp lý của tất cả phương án, tôi thấy rằng phương án xác định thời hạn sở hữu NCC căn cứ vào kết luận kiểm định về tuổi thọ công trình là kém thuyết phục nhất.
Thực tiễn là tuổi thọ thực tế công trình còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu công trình bảo trì tốt, tu sửa nó có thể có độ bền rất cao, sử dụng được lâu hơn so với kết quả kiểm định và ngược lại. Người dân thường băn khoăn về mức độ chính xác của kết quả kiểm định tuổi thọ công trình; chưa kể hệ lụy pháp lý phức tạp có thể phát sinh nếu tuổi thọ thực tế không trùng với kết quả kiểm định ban đầu.
Do đó, tôi có hai kiến nghị. Thứ nhất, không nên chỉ quy định cứng nhắc, duy nhất một phương án về thời hạn sở hữu NCC và có thời hạn hoặc không xác định thời hạn. Thứ hai, thay vào đó nên đồng thời quy định nhiều phương án sở hữu chung cư khác nhau theo lựa chọn của các bên. Trường hợp này cần bổ sung các quy định tương ứng xử lý khi tuổi thọ thực tế của công trình ngắn hơn hoặc dài hơn so với thời hạn sở hữu.
Lợi ích nếu đa dạng thời hạn sở hữu
. Thời hạn sở hữu dài hơn tuổi thọ công trình hiện cũng là một trở ngại pháp lý trong cải tạo NCC cũ. Nếu vẫn cho phép sở hữu NCC lâu dài thì liệu có cách nào giải quyết vướng mắc này?
+ Nếu chung cư là một tài sản và thực tế đó là một tài sản thì nên tuân thủ nguyên tắc trong BLDS 2015.
Điều 237 BLDS 2015 quy định bảy căn cứ để chấm dứt quyền sở hữu, trong đó có căn cứ “tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy”. Theo đó, dự thảo luật có thể quy định căn cứ về chấm dứt sở hữu đối với chung cư khi chung cư không còn đủ tiêu chuẩn, điều kiện để tiếp tục sinh sống và/hoặc buộc phải phá dỡ.
Việc bổ sung quy định này là phù hợp với nguyên tắc của BLDS; đồng thời giúp giải quyết thỏa đáng bất cập hiện nay, ngay cả khi tiếp tục ghi nhận quyền sở hữu chung cư lâu dài của người dân.
. Việc quy định nhiều phương án xác định thời hạn sở hữu chung cư sẽ có lợi ích gì?
+ Trước hết sẽ giải quyết được khó khăn trong cải tạo NCC nhưng lớn hơn là bảo vệ được tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của tất cả các bên, đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của thị trường NCC. Từ đó tăng thêm cơ hội cho người tiêu dùng, bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người dân, đặc biệt là mong muốn, tâm lý sở hữu lâu dài đối với tài sản.
Khi nhu cầu đa dạng của người dân về sở hữu chung cư được đáp ứng thì rõ ràng quyền có chỗ ở của người dân theo hiến pháp được hiện thực hóa và bảo đảm tốt hơn.
. Xin cảm ơn ông.
